Lecture localeDeux marchés, une seule médiane
| Segment | Ventes | Prix médian | Surface | €/m² |
|---|
| Appartement | 132 | 230 500 € | 43 m² | 5 514 € |
| Maison | 86 | 840 625 € | 154 m² | 4 700 € |
| Terrain | 49 | 250 000 € | 1 685 m² | ≈ 148 €/m² |
840 625 € pour une maison, deuxième médiane du Pays ajaccien derrière Coti-Chiavari. Et 230 500 € pour un appartement de 43 m², à 5 514 €/m² — au-dessus du prix au mètre carré de la villa.
Le petit appartement littoral relève du locatif saisonnier ; la villa relève du marché de résidence de standing. Les deux se vendent sur la même commune sans jamais se croiser.
L'écart entre secteurs atteint 1 à 6,5
| Secteur | Ventes | Prix médian |
|---|
| Montolello | 20 | 994 475 € |
| Marincaggi | 28 | 270 100 € |
| Auciula | 34 | 152 500 € |
| Stagno Tondo | 27 | 149 150 € |
Auciula et Stagno Tondo concentrent 61 mutations autour de 150 000 € : ce sont les volumes qui font la médiane communale. Montolello, avec 20 ventes à près d'un million, tire la moyenne sans peser sur la médiane.
Un propriétaire de Montolello qui se compare à la médiane communale de la commune se sous-évalue de 700 000 €. C'est l'exemple le plus net du Pays ajaccien de l'inutilité d'un « prix moyen à Albitreccia ».
Le foncier à 148 €/m²
49 terrains, 250 000 € de médiane pour 1 685 m². Un niveau proche de Porticcio (180 €/m²) et bien au-dessus de l'intérieur — la contrainte littorale se lit directement dans le prix du sol.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Sur cette commune, la première question n'est pas « combien vaut le mètre carré » mais « de quel côté du marché se trouve le bien ». Un T2 à Ruppione et une villa à Montolello ne partagent ni acquéreur, ni saisonnalité, ni logique de prix.
DVF ne dit rien de la distance à la plage, de la vue, de l'exposition ni des charges de copropriété — soit l'essentiel de ce qui départage deux biens de même surface ici.
