Lecture localeDeux marchés qui n'ont rien à voir
Porticcio enregistre 277 ventes d'appartements pour 198 ventes de maisons sur la période. Les volumes sont proches, les prix ne le sont pas : 187 500 € de médiane pour un appartement, 637 000 € pour une villa. Un rapport de 1 à 3,4.
L'explication tient dans une seule ligne de données : la surface médiane des appartements vendus est de 35 m². Ce n'est pas un marché résidentiel, c'est un marché de résidence secondaire et de locatif saisonnier. La villa, elle, se vend à 115 m² habitables sur 2 450 m² de terrain.
Le studio coûte plus cher au mètre carré que la villa
C'est le chiffre qui surprend le plus les vendeurs.
| Typologie | Ventes | Prix médian | €/m² médian |
|---|
| 1 pièce | 61 | 150 000 € | 6 140 € |
| 2 pièces | 145 | 172 000 € | 5 231 € |
| 3 pièces | 121 | 329 300 € | 5 584 € |
| 4 pièces | 51 | 545 000 € | 5 814 € |
| Villa (toutes tailles) | 198 | 637 000 € | 5 524 € |
Le 1 pièce se négocie au mètre carré le plus cher de Porticcio. La logique est locative : un studio se loue à la semaine sur une saison courte, et son rendement ne dépend pas de sa surface. Un propriétaire qui indexe son prix de vente sur le €/m² d'une villa sous-évalue son bien.
Le marché se joue sur quelques adresses
Sur 609 mutations, 162 se concentrent sur une seule voie : Terra Bella, à une médiane de 160 000 €. Un quart du marché sur une adresse — qui, à elle seule, tire la médiane vers le bas.
À l'autre extrémité, Cinque Conche : 8 ventes, médiane à 2 262 780 €. Canne suit avec 30 ventes à 744 209 €, Marincaj di Viva 23 ventes à 654 255 €.
Parler d'« un prix à Porticcio » n'a donc pas de sens. Entre Terra Bella et Cinque Conche, le rapport est de 1 à 14.
Terrains : 103 ventes, 260 000 € de médiane
Surface médiane de 1 449 m², soit environ 180 € le mètre carré de terrain. Le foncier constructible reste le segment le plus tendu de la Rive Sud, et le volume — 103 ventes entre 2020 et le 1er semestre 2025 — confirme qu'il s'échange peu.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Les données DVF enregistrent le prix de l'acte, pas ce qui le justifie. Elles ignorent la vue, l'exposition, l'état, la distance réelle à la plage, la qualité de la copropriété et les charges. Sur un secteur où l'écart interne atteint 1 à 14, ces éléments font l'essentiel de la différence.
Le champ « piscine » est renseigné à false sur les 198 maisons de la base : il n'est pas exploitable et n'entre dans aucun chiffre ci-dessus.
Porticcio est la partie littorale de la commune de Grosseto-Prugna (2A130), dont relèvent aussi les villages de l'intérieur. Les ventes étant enregistrées à l'échelle communale, les chiffres ci-dessus couvrent l'ensemble du territoire, littoral et villages confondus.
