Entre 2021 et 2025, Ajaccio enregistre moins de ventes de T3, mais un prix moyen plus élevé. L’échantillon passe de 288 à 236 ventes, soit −18,1 %, tandis que la moyenne augmente de 5,1 %. Au premier semestre 2026, les deux indicateurs baissent par rapport aux mêmes mois de 2025.
Ce décalage mérite d’être compris avant de fixer un prix ou de négocier. La moyenne dépend des logements effectivement vendus : de leur surface, de leurs annexes et du secteur où ils se trouvent. Un changement dans la répartition des ventes suffit à la faire bouger.
Les prix ci-dessous sont les montants moyens enregistrés par vente, annexes éventuelles comprises, et non des prix au mètre carré ou des prix d’annonce. L’étude suit un échantillon filtré de ventes de trois-pièces, pas la valeur de l’ensemble du parc ajaccien.
De 2020 à 2025 : les ventes ralentissent, le prix moyen résiste
Le pic de l’échantillon se situe en 2021, avec 288 ventes. L’activité baisse ensuite jusqu’à 210 ventes en 2024, avant de remonter à 236 en 2025. Ce rebond de 12,4 % ne ramène donc pas les volumes à leur sommet.
Le prix moyen suit une autre trajectoire. Il passe de 242 741 € en 2021 à 262 291 € en 2024, puis revient à 255 154 € en 2025. Par rapport au repère d’archive 2020, on observe 4,8 % de ventes en moins et une moyenne supérieure de 14,3 %. La comparaison 2021–2025, mieux vérifiée, confirme le sens du décalage.
Consulter les chiffres annuels et les montants échangés
| Année | Ventes | Prix moyen | Prix médian | Montant échangé |
|---|---|---|---|---|
| 2020 — archive | 248 | 223 245 € | 201 293 € | 55,36 M€ |
| 2021 | 288 | 242 741 € | 223 150 € | 69,91 M€ |
| 2022 | 286 | 245 309 € | 222 800 € | 70,16 M€ |
| 2023 | 215 | 258 619 € | 233 980 € | 55,60 M€ |
| 2024 | 210 | 262 291 € | 234 500 € | 55,08 M€ |
| 2025 | 236 | 255 154 € | 235 000 € | 60,22 M€ |
Le montant échangé est la somme des valeurs des ventes retenues. Il ne mesure pas la valeur de tous les T3 existant à Ajaccio. Les montants sont en euros courants, sans correction de l’inflation.
Pourquoi le prix moyen des T3 baisse-t-il en 2025 ?
En 2025, davantage de transactions se réalisent dans le 20090, où le budget moyen est inférieur à celui du 20000. Le 20090 passe de 46,7 % à 54,2 % des ventes retenues. La moyenne communale se déplace avec cette nouvelle répartition.
Si les trois codes postaux avaient conservé leur poids de 2024, la moyenne 2025 serait de 262 545 €, soit +0,1 % seulement. La moyenne réellement observée, 255 154 €, baisse de 2,7 %. Ce calcul montre le rôle de la composition géographique des ventes ; il n’isole pas les changements de surface, d’état ou de résidence à l’intérieur de chaque secteur.
Autre repère : la médiane communale reste presque stable, de 234 500 € à 235 000 €. La moitié des ventes 2025 se situe donc au-dessous ou au niveau de 235 000 €, l’autre moitié au-dessus ou à ce niveau.
Voir les parts de ventes et le calcul de comparaison
| Code postal | Ventes 2024 | Ventes 2025 | Part en 2024 | Part en 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 20000 | 109 | 103 | 51,9 % | 43,6 % |
| 20090 | 98 | 128 | 46,7 % | 54,2 % |
| 20167 | 3 | 5 | 1,4 % | 2,1 % |
Calcul : moyenne 2025 de chaque code postal × sa part dans les ventes de 2024, puis addition des trois résultats. Les poids sont 109/210, 98/210 et 3/210. Résultat : 262 545 €, contre 262 291 € observés en 2024 et 255 154 € observés en 2025. Ce calcul conserve la répartition entre codes postaux ; il ne corrige pas les différences entre biens à l’intérieur de chaque secteur.
T3 dans les 20000, 20090 et 20167 : quels écarts ?
Les codes postaux permettent une première lecture des différences. Ils ne constituent ni des quartiers homogènes, ni des catégories de qualité. Le 20167 est ici limité aux adresses situées dans la commune d’Ajaccio.
20000 : le budget moyen le plus élevé
Avec 306 060 € en moyenne pour 103 ventes en 2025, le 20000 se situe environ 91 030 € au-dessus du 20090. Mais son activité reste inférieure à celle de 2021 : 103 ventes contre 140, soit −26,4 %. Sur la même période, la moyenne progresse de 4,5 %.
Pour choisir une référence, il faut descendre à l’échelle de l’emplacement et de la résidence. Deux T3 du même code postal peuvent avoir des surfaces, des étages, des vues et des annexes très différents.
20090 : plus d’une vente sur deux en 2025
Le 20090 concentre 128 ventes, soit 54,2 % du total, avec un prix moyen de 215 030 €. Son volume rebondit de 30,6 % par rapport à 2024, alors que sa moyenne reste presque inchangée. Entre 2021 et 2025, les ventes reculent de 7,9 % et la moyenne augmente de 10,8 %.
Ce secteur pèse donc davantage dans le calcul communal. Pour élargir la lecture aux autres types de biens, consultez le marché immobilier du 20090 sur Ajaccio Estimation. Son périmètre est différent de cette sélection de T3 : ses niveaux de prix ne doivent pas être confondus avec ceux de notre étude.
20167 : trop peu de ventes pour dégager une tendance
Les cinq ventes de 2025, à 233 674 € en moyenne, ne suffisent pas à qualifier un mouvement général. Entre 2020 et 2025, les effectifs annuels vont de trois à dix ventes. Quelques transactions peuvent donc déplacer fortement la moyenne.
Ce périmètre ne couvre pas tout le code postal 20167 et ne se confond pas avec l’ensemble de Mezzavia. Pour un T3 précis, la recherche de comparables à l’échelle de la résidence est ici particulièrement importante.
Comparer les codes postaux entre 2020 et 2025
| Code postal | Ventes 2020¹ | Ventes 2025 | Prix moyen 2020¹ | Prix moyen 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 20000 | 101 | 103 | 279 039 € | 306 060 € |
| 20090 | 141 | 128 | 184 122 € | 215 030 € |
| 20167 | 6 | 5 | 203 450 € | 233 674 € |
¹ Archive 2020 : version initiale non documentée, comparaison indicative. Le 20167 ne couvre ici que les adresses de la commune d’Ajaccio ; cinq ventes en 2025 constituent un repère fragile.
Premier semestre 2026 : moins de ventes et un prix moyen en léger recul
Le bilan disponible porte sur le 1er janvier au 30 juin 2026. Nous le comparons aux mêmes mois de 2025, issus de la même livraison DGFiP du 12 octobre 2026.
Le ralentissement ne prend pas la même forme partout :
- 20000 : 47 ventes contre 46 un an plus tôt ; la moyenne recule de 6,6 %, à 282 518 €.
- 20090 : 57 ventes contre 66 ; le volume baisse de 13,6 %, mais la moyenne de 1,0 % seulement, à 211 445 €.
- 20167 : trois ventes contre quatre. Les moyennes semestrielles ne sont pas publiées sur ces effectifs.
Ces ventes enregistrées ne renseignent pas les négociations en cours en octobre. Elles ne permettent pas non plus de conclure que les appartements mettent plus de temps à se vendre : DVF ne mesure pas les délais de commercialisation.
Consulter le bilan semestriel et le détail par code postal
| Période | Ventes | Prix moyen | Prix médian | Montant échangé |
|---|---|---|---|---|
| Janvier–juin 2025 | 116 | 249 565 € | 227 375 € | 28,95 M€ |
| Janvier–juin 2026 | 107 | 244 161 € | 225 000 € | 26,13 M€ |
| Évolution | −7,8 % | −2,2 % | −1,0 % | −9,8 % |
| Code postal | Ventes S1 2025 | Ventes S1 2026 | Prix moyen S1 2025 | Prix moyen S1 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 20000 | 46 | 47 | 302 503 € | 282 518 € |
| 20090 | 66 | 57 | 213 560 € | 211 445 € |
| 20167 | 4 | 3 | Non publié¹ | Non publié¹ |
¹ Moins de cinq ventes dans le 20167 : les moyennes semestrielles ne sont pas publiées. Les chiffres restent susceptibles d’être complétés lors de nouvelles livraisons DVF.
Comment passer de ces graphiques au prix de votre T3 ?
Commencez par le bon territoire, puis resserrez la comparaison. Le code postal donne un contexte ; la résidence et les caractéristiques du logement permettent de sélectionner des références plus proches.
L’annuaire des résidences d’Ajaccio peut vous aider à situer votre immeuble. Vérifiez ensuite la surface, l’étage, l’ascenseur, l’état intérieur, les extérieurs, le stationnement et les annexes compris dans chaque vente. Un T3 avec garage ne se compare pas directement à un appartement seul.
Enfin, distinguez la moyenne du marché et le prix à discuter pour ce bien. La première décrit un ensemble de ventes ; le second demande d’examiner les qualités, les contraintes et les références propres à l’appartement. Les analyses VEC proposées en fin de page prolongent ce travail sur les quartiers, les deux-pièces et le budget d’achat.
Questions fréquentes sur le prix des T3 à Ajaccio
Quel est le prix moyen d’un T3 à Ajaccio ?
Dans l’échantillon DVF retenu par VEC, il atteint 255 154 € sur l’année 2025, pour 236 ventes. Au premier semestre 2026, il est de 244 161 €, pour 107 ventes. Il s’agit de montants par vente, annexes éventuelles comprises, et non d’un tarif au mètre carré ni d’une estimation individuelle.
Une baisse des ventes annonce-t-elle une baisse des prix ?
Pas nécessairement. À Ajaccio, entre 2021 et 2025, le nombre de ventes de T3 retenues diminue de 18,1 %, tandis que leur prix moyen augmente de 5,1 %. Le volume et la moyenne décrivent deux aspects différents du marché ; leur évolution dépend aussi des logements vendus.
Peut-on utiliser le prix moyen du 20090 pour estimer un T3 ?
Les 215 030 € observés en moyenne dans le 20090 en 2025 constituent un repère de contexte. Pour estimer un appartement, il faut des références proches en localisation, surface, état et annexes. La moyenne de 128 ventes ne remplace pas cette sélection.
Sources et méthode : ce que mesure cette étude
Les calculs portent sur la commune d’Ajaccio, code INSEE 2A004, les trois codes postaux renseignés et les appartements déclarés avec trois pièces principales. La période 2020 est issue d’une archive locale à version initiale non documentée ; 2021–2025 et les deux semestres comparés reposent sur les fichiers précisés ci-dessous. Les chiffres ont été contrôlés le 15 octobre 2026.
Lire les sources, les filtres et les limites de l’étude
L’étude utilise les Demandes de valeurs foncières de la DGFiP et leur version DVF géolocalisée, consultées le 15 octobre 2026. Les données proviennent des actes notariés et du cadastre. Les mises à jour peuvent compléter des années antérieures.
Sources par période. Le repère 2020 provient d’un export local DVF couvrant 2020–2024, conservé dans la base documentaire VEC. La date exacte de sa livraison initiale n’est pas établie. Pour 2021–2025, les fichiers géolocalisés portent un horodatage du 18 mai 2026. Les résultats 2025 ont également été recalculés avec la livraison brute du 12 octobre 2026 : les agrégats retenus sont identiques. Les premiers semestres 2025 et 2026 proviennent tous deux de cette livraison d’octobre.
Sélection. Commune 2A004, code postal renseigné parmi 20000, 20090 et 20167, nature « Vente », une seule ligne « Appartement » dans le groupe de mutation, trois pièces principales. Les groupes comprenant une maison, un local professionnel ou plusieurs lignes d’appartement sont écartés. Cette règle prudente peut exclure de vraies ventes lorsque plusieurs lignes décrivent un même logement. Les ventes en l’état futur d’achèvement sont exclues par le filtre de nature.
Contrôles des valeurs. Montant entre 10 000 € et 2 M€, surface bâtie entre 20 et 160 m², rapport valeur/surface entre 1 000 et 10 000 €/m². Ces bornes sont des choix de traitement, pas des limites du marché. Les dépendances restent admises : le montant retenu peut donc rémunérer un appartement avec cave, garage ou autres annexes, sans ventilation de leur prix.
Comptage et couverture. Une valeur n’est comptée qu’une fois par groupe de mutation. Les identifiants géolocalisés sont reconstitués ; pour les fichiers bruts, la méthode de regroupement Etalab est reproduite. Des ventes consécutives de même date et de même montant peuvent être confondues. Le contrôle élargi a conduit à écarter un cas ambigu en 2026. Le contrôle des groupes hors Ajaccio n’a pas pu être réalisé pour l’archive communale 2020. Une observation éligible en 2020, deux en 2023 et une en 2025 sont exclues faute de code postal : les totaux décrivent donc l’échantillon retenu, pas un recensement exhaustif de toutes les ventes de T3 de la commune.
Le Cerema explique la distinction entre mutation, local et parcelle. Elle est essentielle pour éviter de compter plusieurs fois une vente. Enfin, DVF ne renseigne pas les délais de commercialisation, les visites, les offres refusées ni l’état intérieur détaillé. Les volumes présentés ne mesurent donc directement ni la demande, ni la rapidité de vente, ni la rareté du parc.
